【今日说法嘉宾】枣庄市市中区人民法院法官张慧，法官助理赵文静、张恒

案情简介

2013年2月25日，小甲向小乙借款25万元，并以名下位于市中区某小区的第1、2、3三幢房屋作为抵押，同时签订《借款抵押担保合同》。小甲分别于2013年3月16日及3月18日办理了抵押登记手续，记载的房屋他项权利人为小乙，房屋所有权人为小甲，他项权利种类为一般抵押，抵押期限为2013年2月25日至2014年2月24日。借款到期后，小甲未及时履行还款义务，小乙诉至法院，法院判决小甲偿还借款本金25万元及利息。判决生效后，小乙申请执行，小甲以第1、2幢抵押房屋中存在未登记的二层房屋（以下简称争议面积），不属于抵押范围为由拒绝腾房。小乙遂向枣庄市市中区人民法院提起诉讼，要求判定小甲搬离并腾空抵押的第1、2、3三幢房屋，并支付房屋占有使用费（按每月400元计算）、水电费23.85元、电费330.33元。

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法院审理

本案争议焦点是：1.小乙对案涉房屋中的争议面积是否享有所有权；2.小甲应支付房屋占有期间费用的金额。

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第三百五十六条规定：“建筑用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案中，小甲虽然在借款时提供的不动产登记证载明案涉房屋有产权的是第1幢1层，第2幢1层及第3幢1、2层，但是在抵押时却是以第1幢、第2幢、第3幢”整幢房屋进行抵押。在执行时以整幢房屋作价交付小乙抵偿债务，小甲未对法院执行裁定提出执行异议。在客观上，争议面积无法单独进行分割和保留，产权证书记载建筑和无产权建筑也随着法院的执行进行了整体处置。小甲在庭审中也未提供证据证明其对争议面积享有合法、独立的所有权，故该争议面积作为案涉房屋的附属已与有产权部分构成统一整体、不可分割，所有权也随案涉房屋共有转移为小乙所有。

《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”小甲自认仍在案涉房屋居住，故要求小甲搬离并腾空案涉房屋的诉请本院予以支持。关于房屋占有使用费，综合考量相应时间段内同类房屋的租金标准、小乙向小甲主张权利的情况、小甲搬离的合理期限及本案具体案情，酌定小甲向小乙支付自2020年11月1日起至实际搬离腾空之日止，按每月400元的标准所计算的房屋占有使用费。小甲居住期间产生水费23.85元、电费330.33元，均由小乙代为缴纳，有相关发票证据佐证，本院予以确认。

最终，法院判决小甲搬离并腾空案涉房屋，同时支付房屋占有使用费、水电费。小甲不服一审判决，提出上诉，二审法院维持一审判决，对其上诉主张，未予支持。该判决已生效。

法官说法

现实生活中，我们经常将无证房屋和违法建筑关联起来，一般情况下，无证房屋指的是没有在房屋登记机构进行登记的房屋，是一个社会范畴、历史概念，而违法建筑是法律概念，两者并不能画等号，无证房屋不等于违章建筑，应当综合考虑房屋来源、房屋建设的时间和动机、使用情况、居住利益、当时的立法状况等因素作出调查、认定和处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑。

房屋一层有证，二层无证，无证的第二层房屋同样也不一定是违章建筑，但其本身可具有经济价值，如在拆迁补偿等案件中其亦享有独立经济价值。无证的第二层房屋作为无产权建筑其建造行为本身并不一定违法，认定其独立价值并不代表无证的二层建筑可脱离一层享有法律承认的独立所有权、使用权。

本案中，小甲辩称因一层有房产证，故抵债部分为一层建筑而非二层自建无证部分。虽然房屋无证二层本身可具有经济价值，但是案涉房屋在签订抵押合同时均以整幢作价交付抵偿债务,可以说明小甲对于案涉房屋的处置过程中始终以整体作价值交易，并未区分有证、无证部分。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

来源：枣庄市市中区人民法院